2011年2月22日，這是一個中國財政部與世界銀行聯合主辦的國際研討大會，話題圍繞眼下讓棘手的“房地產財稅政策”。座中有18位來自世界銀行、國際貨幣基金組織以及美國、日本、韓國、新加坡的國際專家， 6名中國財稅專家，100余名中國財政部及各省財政廳官員，楊少鋒是其中一名來自中國房地產的業(yè)界代表。
n　　他坐在那兒，有一絲為難。
n　　這些年楊少鋒參與的論壇不計其數，按理早已輕車熟路。然而在這樣一個政策制定部門召開、具有國際影響力的特殊場合，他到底該怎么去把握尺度？不能不說，不能亂說，還考驗著他“敢不敢說”。
n　　早年在楊少鋒剛出道時，有位公司總經理曾評價他：“相當出眾的才華，極其固執(zhí)的個性�！彼�是一個個性非常鮮明的人。24歲那年，他就全盤推翻了全球咨詢業(yè)老大麥肯錫為中國聯通做的CDMA推廣方案，在全國個推出“手機不要錢”的概念（詳見經濟日報出版社2004年出版的楊少鋒傳記《天生我才》）；投身房地產界之后，更以不懼、觀點尖銳、言辭犀利、鋒芒畢露著稱。
n　　深知自己處事風格的楊少鋒會前起草了一份較為溫和的演講稿，然而聽到財政部和眾多官員紛紛認為“中國房地產沒有泡沫”，并以此為基礎討論對房地產宏觀調控的政策時，楊少鋒坐不住了。上臺后他把稿子一拋，句話就讓所有人非常震驚：“如果按照國家統計局的數據，我們可以得出中國房地產沒有泡沫的結論。然而，我們都錯了，今天，我來告訴大家中國真實的房地產！”引實例、列數據，慷慨激昂連珠炮一般痛陳半小時。聽得同聲傳譯偷偷傳紙條讓他降低語速。財政部官員有點坐不住，世行專家紛紛圍上來索要“整理稿”，同坐主席臺的美國財政部駐中國經濟與金融大使 Darid Dollar激動地個拿起話筒對臺下說：“看到中國官方數據，房價漲幅僅略高于GDP漲幅，我們一直以為中國房地產沒有泡沫，甚至認為中國房價在全世界這些國家中漲幅相對比較低。聽到楊先生講完，我才知道中國房價這么可怕！如果真是這樣，那中國官方真應該好好看看我們所爆發(fā)的次貸危機的警示了！” 那么在半個小時的演講中，他到底說了什么，能夠讓世行這么多專家及財政部官員如此震驚？ 在楊少鋒看來，中國房地產可怕的并不是大家普遍關注的房價暴漲，而是兩大問題：土地資本化和房地產貨幣化。實際上這造成了我們虛擬的流動性是官方數據的數倍乃至數十倍。
n　　在這次論壇上，楊少鋒向在場的官員們公布了這么一組數據：2009年9 月，當時全國排名前10的房企所囤的地是3．2億平方米，到了20lO年12月31 日，排名前10的上市房企（包含在上市和港股上市的房企）囤地的總面積已經達到4．3億平方米，一年多的時間囤積土地面積1億平方米。這4． 3億平方米，如果按照25平方米的人均居住標準，足夠1720萬人居住，而僅僅恒大地產一家，土地儲備多達7238萬平方米，按二三線城市人均居住面積 25平方米來算，也就是說就這一家企業(yè)囤積的土地足夠300多萬人住。
n　　《中國經濟周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜單，其中保利地產的儲備土地建筑面積為3369萬平方米，萬科地產以3268萬平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。環(huán)球、首開股份、中天城投、中國建筑、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前10位，0位的招商地產土地儲備量高達1000萬平方米。據《中國經濟周刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建筑面積總量近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。
n　　盡管上市房企中前兩名的保利地產、萬科，其儲備土地建筑面積都超過了3000萬平方米，合計高達6637萬平方米，占到內地上市房企土地儲備量的六分之一，但是，這仍不是中國土地儲備量大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。進入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是：恒大（7238萬平方米）、碧桂園（4285萬平方米）、綠城中國 （3200萬平方米）、雅居樂（3115萬平方米）、中國海外（3050萬平方米）、合生創(chuàng)展（3020萬平方米）、長和系（3000萬平方米）、新世界中國（2577萬平方米） 、富力地產（2462萬平方米）、龍湖地產（2437萬平方米），合計囤地3．44億平方米。僅恒大地產一家的土地儲備量，就遠超于萬科和保利地產土地儲備之和。據國家統計局公布的數據等公開資料顯示，在從2000年～2009年10年時間內，全國房地產企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米。這意味著僅僅這10年出讓的房產開發(fā)土地，就被房地產開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括 2010年前9個月購置房產開發(fā)的土地2．9億平方米。
n　　那么，房企為何會如此熱衷囤地？ 楊少鋒指出，房企熱衷囤地的關鍵，在于打通了資本市場的融資渠道，也就是所謂的“股地聯動”。簡單地說，某上市房企今年銷售面積300萬平方米，實現利潤50億，然后這個公司就可以給股民講這樣一個故事：你看，我手中還有3000萬平方米的土地儲備，足夠我開發(fā)10年時間，未來房價肯定上漲，而我的土地成本和現在是一樣的，所以我的利潤還會更高，所以買我的股票掙錢。股民一看，對呀，這支股票值得投資，于是這個公司股價就暴漲，而這個時候上市房企通常干兩件事，一個是大股東在高位拋售股票套現，二是公司增發(fā)新股進行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，囤地之后編織新的股市故事繼續(xù)融資，這個球越滾越大，于是動輒數千萬平方米的土地儲備就出現了。
n　　“房價上漲——收益預期增加——股價上漲——融資大幅增加——瘋狂儲備土地——收益預期增加——股價上漲——再融資”。在這個的資本鏈條中，土地資本化終的結果就是房企可以通過股市無止境的融資，再通過融資拍地。天價地則推動房價預期，房價預期反過來再讓上市房企股價暴漲，股東直接套現或者資產大幅增加。房企的資產，在不成熟的中國股市中得到數倍的放大，推動了股市泡沫和樓市泡沫的雙重滋生。
n　　這一幕，早在2007年就開始瘋狂上演，對此，楊少鋒在2007年題為“半年融資1700億，股市已成樓市奶�！钡奈恼轮性�經做過這樣的分析： “隨著股市的興旺，通過股市融資成了開發(fā)商快速擴張的佳手段。沒上市的公司急著上市，如世茂房地產、綠地集團去年在香港上市；已上市的房地產公司，則頻繁地通過增發(fā)、配股等方式進行再融資。
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